ライフスタイルの多様化とともに、住まいに対する価値観が変わってきました。また、コロナの影響でテレワーク化が進み、部屋数が必要ということからもマイホームに戸建て住宅を選択する傾向が高まっています。
プロの視点から、中古戸建て住宅のメリットや選ぶ際の注意点、チェックすべきポイントなどをご紹介します。
中古住宅 購入のメリット
費用を抑え、予算に余裕が生まれることも
中古戸建て住宅は、更地を購入して建てる注文住宅や、新築建売住宅よりも価格が安いのが一般的です。同じ予算で新築よりも広い家、利便性のがいい立地で購入できたという声もあります。費用を抑えられた分をリフォームに振り向ければ、新築のようにきれいなお部屋、最新の水回り設備などで豊かな暮らしが実現できます。
実物を見て良い家を選べる
中古住宅なら居室内の雰囲気や空間の広さ、陽当たり、周囲の環境など実際の住宅を見学し確認できます。購入前に日中だけでなく、夜や雨天といったさまざまな条件下で陽当たりや眺望などもチェックしましょう。
修繕したところ、していないところ、傷み具合なども自分の目で見て確認できます。
中古住宅購入の注意点
購入時に考えておくこと
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この先何年くらい住むことができるか
家は大きな買い物なので、購入時にライフプランと重ね合わせて、いつまで住み続けるのかをイメージしておく必要があります。住宅ローンの完済時に自分が何歳で、家族構成や資産がどうなっているのかを考えることも必要でしょう。「売却して住みかえる」「二世帯住宅にリフォームする」「賃貸にして自分たちはマンションに住む」など、さまざまな選択肢があります。いずれにしても大切なのは、長く住める十分な耐久性のある中古住宅を選ぶことです。築年数の経った中古住宅だとしても、耐久性のある家ならばその後の選択肢が広がり、ライフプランにも余裕ができます。
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資産価値を残して売却できるか
購入した中古住宅の資産価値は、人生100年時代のライフプランに大きく影響します。土地・建物の価値と住宅ローンの残債のバランスが、プラスで継続していくことが理想です。一般的に土地の評価額は大きく変動しないため、建物の耐久性がものをいいます。定期的な点検・メンテナンスを行うことで、資産価値の維持につながります。
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メンテナンス費用・修繕費用はどれくらいかかるのか
一般的な戸建て住宅の多くは、10年～15年ごとに大規模な修繕工事が必要になります。工事の規模、工期、コストは物件の築年数や広さ、設備によって変わります。大規模修繕が近づいた時にあわてないように予め計画を立てなければなりません。新築からの図面や仕様書、修繕、点検の履歴が残っているかは非常に大切です。
ヘーベルハウスはロングライフ保証に加えて、60年間にわたって無料点検を実施。所有者が変わっても、長期にわたる点検とメンテナンス、リフォームのサポートサービスがストックヘーベルハウスの価値を守ります。すべての物件について図面・仕様書・点検・補修の履歴を永久保存しているため、長期にわたる修繕計画を立てられます。また、外壁塗装や屋根・ベランダ防水のメンテナンスについては、30年の耐用年数のものを用意しています。
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⻑期的に安全・安⼼できる住宅を選びたい
近年、台風の大型化や局地的な豪雨により日本各地で風水害が多発しています。さらに、地震による損壊や火災、沿岸部における津波など自然災害のリスクは住まいを選ぶうえで見逃せない要素になってきました。家族が安心して暮らし、将来の資産価値を損なわないためにも、災害や経年劣化に強い住宅という視点が必要です。
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築年数よりも維持状態と建物の構造が大切
中古住宅を選ぶときに、多くの人がまず築年数を気にします。建物は経年劣化するから新しいほうがいい、と考えるのは当然ですが、住宅は築年数ではなく構造や維持管理に注目してください。住宅は築年数ではなく、建物に使用されている材料・工法・維持管理がよければ、住宅の寿命が長くなります。歴史的建造物が何百年という時間を経ても朽ち果てないのは、堅牢な構造と管理が行き届いているからです。
ヘーベルハウスには、多くの災害に見舞われながら耐え抜いてきた実績があります。その優れた耐震性、耐火性、耐久性こそがヘーベルハウスの最大の特徴であり、ロングライフを支える強みなのです。すべてのヘーベルハウスが同じ基本躯体を採用し、同じ強度を有していることが、安全と安心の基になっています。また、60年の歳月にも耐える強靭な構造と無料点検システムにより、築年数に関わらず安心で快適な暮らしをご提供します。
中古住宅建物の
チェックポイント
物件を見に行って部屋の間取りや内装に気を取られてしまうと、大事な部分を見逃してしまうかもしれません。建物の内外、そして目に見えない部分についても、しっかり確認する必要があります。
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基礎は大切な土台
基礎は建物を地面につなぎ止める大切な土台であり、家の要です。鉄筋の有無や換気口の数を確認しましょう。床下の換気が不十分だと湿気が構造物を傷めてしまいます。ひび割れ(クラック)は小さなものでも対策を必要とする場合があるので注意してください。
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間取りを変更できる自由度があるか
水回りの位置を変えたり、間仕切りをなくして大空間のリビングをつくりたい、子ども部屋を増やしたいなどライフスタイルの変化に合わせて、間取りを変更できることはとても大切です。建物の構造体がある場合に変更できないことがあるので、将来的にも間取りの変更の自由度がある建物を選びましょう。
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床は傾いていないか
室内を歩いて床がきしむ原因は、経年劣化とは限りません。構造や工法の問題、木材の収縮・膨張によるたわみやねじれでも起こります。また、床の傾きは地盤に起因することが多いため、液状化や地盤沈下の恐れがないか調べましょう。
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建具は動かしてみる
ドアや障子、襖、窓など開閉機能をもつ間仕切りを総称して建具といいます。動かしてみて引っかかったり、閉めたときに隙間が空いたりしたら、留め具が緩んでいるだけでなく、柱や建物自体のゆがみが原因になっていることがあります。
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壁のシミやキズに気を付けて
屋根やベランダの下の部屋の壁に雨漏りのシミがないか確認しましょう。もしクロスが裂けていたり、端や角に大きな隙間があったりしたら、建物がゆがんでいる可能性もあるので気を付けてください。
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修繕・メンテナンス履歴を確認
いつ、どんな修繕・メンテナンスを行ったのかについてチェックすることは、住宅の品質を確かめる大きな手がかりになります。メンテナンス履歴が保存されている場合は、しっかり確認しましょう。
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シロアリ被害の有無
国土交通省の補助事業として公開された報告書によれば、築年数が古い住宅ほどシロアリの被害に遭う確率が高くなる傾向があります。床が浮く、きしむ、または蟻道と呼ばれる泥の管を見つけたらシロアリの被害を受けている可能性があります。木造住宅だけでなく、鉄筋コンクリート住宅に侵入するケースもあるため油断できません。
シロアリ被害実態調査報告書 https://www.i-ecoup.com/wp-content/uploads/2015/11/shiroarireport.pdf
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資金計画について
自己資金と月々の返済可能額から、物件価格の上限が決まります。ほとんどの中古住宅は購入後にリ
フォームを必要とします。資金計画を立てるには、物件価格とリフォーム工事費のほかに不動産会社への仲介手数料や登録免許税・不動産取得税など、住宅ローンの手数料や保証料の総額を購入に必要な資金として考えてください。
各種税金の軽減措置について
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住宅ローン控除
中古住宅の購入に際して住宅ローン控除を受けるには、以下のいずれかの条件に適合していることが必要です。
・鉄筋コンクリートなど耐⽕建築物は築25年以内、⽊造など耐⽕建築物以外は 築20年以内または耐震基準適合証明書を取得できること
・建設住宅性能評価証明書による耐震等級の評価があること
・既存住宅売買瑕疵保険が付保されること -
不動産取得税の軽減特例
中古住宅の不動産取得税の軽減措置を受けるには、以下のいずれかの条件に適合していることが必要です。
・新耐震基準（1981年）に適合していること
・耐震基準適合証明書を取得できること
・既存住宅売買瑕疵保険が付保されること -
登録免許税の軽減特例
不動産登記に必要な登録免許税の減税措置を受けるには、以下のいずれかの条件に適合していることが必要です。
・鉄筋コンクリートなど耐⽕建築物は築25年以内、⽊造など耐⽕建築物以外は 築20年以内または耐震基準適合証明書を取得できること
・既存住宅売買瑕疵保険が付保されること
リフォームについて
購入した中古住宅の将来的な資産価値や住みやすさを考慮して、理想的なリフォームのために検討すべき項目をご紹介します。
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水回りの整備
快適に暮らすためにはキッチンやお風呂、トイレ、洗面など水回りの整備が欠かせません。給湯器などの入れ替えが必要な場合もあります。浴室の水漏れで土台が腐っていたり、サッシの結露で窓枠の下地が腐ったりすることがあるので、交換や補修と合わせて防腐処理を施すことが大切です。
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和室を洋室に
和室から洋室への変更は、床だけでなく壁や天井、また窓枠や出入り口なども工事することになります。
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バリアフリー
屋内外の段差の解消や手すりの設置、車イスでの導線確保など、高齢者に優しいだけでなく家族みんなが暮らしやすい環境を実現します。
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間取りを変更する
マンションや賃貸住宅と異なり、ライフスタイルに合わせて自由に間取りを変えられるのも中古住宅のメリットです。ただし、間取りの変更は住宅の構造に関わる場合がありますので、専門家に相談してください。
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リフォーム施⼯業者の選び⽅
リフォーム専門店をはじめ住宅メーカー、工務店、設計事務所など、さまざまな業者がリフォーム工事を請け負っています。可能であれば、物件の図面や工法、建材などの情報を持っている会社に依頼すべきです。
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中古住宅購入の流れ
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ご相談
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物件見学
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リフォーム計画
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資金計画
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購入の意思を伝える
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重要事項説明・契約・
ローン申し込み -
決済（物件お引渡し）・
登記 -
メンテナンス・
リフォーム
住みたい地域や価格帯、間取り、土地の面積などの条件を絞り込んだらネットの検索や不動産会社に問い合わせて物件を探しましょう。興味をもった物件があれば、住まい方を想像しながら先述のチェックポイントを中心に内見してください。購入したい物件が見つかったら、リフォームの予算を組んで資金計画を立てます。購入を決めた後にローンの申し込みなど各種手続きを経て、決済・登記を行えば終了です。
ヘーベルハウスのストック住宅を購入する際の流れを別画面で説明していますので、そちらを参考にしてください。
「ストックヘーベルハウス」という選択
ヘーベルハウスの耐震・耐火・耐久性は歳月を経ても変わりません。定期的な点検と計画に基づいたメンテナンスが建物の機能と性能を維持しているからです。頑強な躯体構造が自由度の高いリフォームや間取り変更を可能にしていることから、解体して建て直さなくても理想の住まいを手に入れられます。60年以上にわたって価値を保ち続けるロングライフ住宅として、資源をムダにしない、廃棄物を出さないというサステナブルな社会の実現にも貢献しています。
中古住宅の購入を検討しているあなたに「ストックヘーベルハウス」という選択は、そこに暮らす喜びと満足感、安心をご提供します。
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LONG LIFE
日本の住宅の平均寿命は約30年といわれています。ヘーベルハウスはその2倍60年以上の耐久性があります。それを支えるヘーベル版は、長期耐用に優れており環境に対する負荷が少ないサステナブルな部材です。
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災害安全性が高い住宅
地震だけでなく、火災や大雨など環境関連の災害被害が増えております。また、長期間になればなるほど災害リスクは高くなります。
ヘーベルハウスは災害に耐えるだけでなく、災害後も安心して住み続けられる災害安全性が高い住宅です。
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修繕計画・点検履歴・
修繕履歴ヘーベルハウスなら、点検履歴・修繕履歴の保存はもちろんのこと、保証期間・60年無償定期点検システムが購入者にも引き継げるので修繕計画も立てやすく安心です。また、24時間修理窓口、シニア介護相談、通信販売の特典などヘーベルハウスのオーナー様へのさまざまなサービスもすべて引き継いで頂けます。
「ストックヘーベルハウス」物件紹介
安心してご購入いただける物件をいくつか選んでみました。いずれも、定期点検をしっかり実施している物件です。
ほかにも新規物件をメルマガでご紹介するストック情報会員登録制度もありますので、ぜひ登録ください。
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部屋数の多い間取りが理想のライフスタイルを実現
[京田辺市田辺波風の家]JR片町線「京田辺」駅より徒歩3分、近鉄京都線「新田辺」駅より徒歩8分と2路線の駅から近い物件は京都、大坂、奈良へのアクセスに優れています。物件が建つ南向きの土地は陽当たりもよく、道を隔てた向かいは図書館という静かな周辺環境も魅力です。6DKの間取りは、家族の多い方や二世帯住居を探している方にも最適。各部屋に押入れやクローゼットがあり、2カ所ある納戸と屋根裏収納を合わせた収納スペースの豊かさも、この物件ならではの大きな特徴です。この物件の建物は、これまでに築20年までの点検をしっかり実施しています。
広々としたルーフバルコニーは見晴らしがよく、家族でバーベキューや屋上グランピングなど、団らんの楽しみ方が広がります。窓のある2階の納戸を書斎やテレワークのスペースとして活用すれば、もうオンラインミーティングの場所に悩むことはありません。部屋数の多さと充実した収納から生まれるゆとりが、理想のライフスタイルを実現してくれます。
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広い駐車スペースと抜群の収納力でゆとりある暮らしを
［広島市東区福田８丁目の家］陽当たりのいい南西角地に建つ物件を前にして、まず目を惹かれるのは車が４台置ける広々とした駐車スペース。道路に面したスロープから乗り入れできるため、車庫入れのストレスもありません。
SUVやワゴンなど大きなサイズの車も余裕です。来客の時にも活用できますし、子どもの遊具を置いたり、ペットとのスペースにしたりと、ライフスタイルに合わせて活用できます。リビングルームから続くテラスやウッドデッキを設ければ、家族の団らんがさらに楽しくなります。シンプルな寄棟タイプ総2階建ての外観の住居は、ヘーベルハウスの優れた耐震・制震性能をさらに引き出す頑強な設計になっています。2SLDKの間取りのポイントは収納力。各部屋に設置された物入れやクローゼットに加えて2階には4帖大の納戸があり、モノがあふれて家の中が片付かないという悩みから解放してくれます。天井までの収納棚もあり、リモートワーク用のスペースにするなど使い勝手の良さも見逃せません。玄関や浴室の広さも、暮らしにゆとりと豊かさをもたらしてくれます。
